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义乌楼市,要跟着党走

[发布时间:]2009-1-31 19:33:27 [作者]方军 [人气]562

---------义乌楼市，要跟着大政方针走

特邀撰稿方军

在上期文章里，我们谈到了一些义乌楼市的情况，一方面义乌作为存款超千亿的县级城市，楼市的购买力基础仍然十分雄厚，另一方面是开发商顶着高房价不敢松动，生怕降价带来连锁反应，除了需要承当高地价高成本带来的经营风险，还会惹上老业主退房闹事等无穷麻烦，第三方面是当地政府，作为土地房地产生产资料要素的售卖者和民生政策的制定和执行者，也是左右为难。楼市利益各方都憋着，憋了整整一年，那是相当难受。

既然大家都憋着，想看清楚2009年的情况再决定，那么在2009年刚刚来临之际，不妨来分析一下2009年的义乌楼市的可能性。

按照矛盾论来讲，左右义乌楼市走向的无非是由楼市中的各股利益力量的博弈，撇除一些次要的力量，楼市无非由四股主要的力量组成，一股是老百姓的购房需求力量，一股是作为供应方的开发商力量，一股是政府的中间协调力量，还有一股是既赚老百姓又赚开发商利息钱的金融力量，四股力量的此消彼长是这个楼市发展的根本性因素。

那么，就让我们看看这四股力量的态度和实力吧。

需求方力量开始主导市场：如果说前几年的需求力量还因为有大量投机炒房者的存在而存在目标不一的情况，那么从2007年下半年开始，随着投机炒房者的陆续退出，需求力量的目标和态度变得空前一致，那就是希望房子价格能降下来。当需求阵营的群体变得纯净，态度变得团结的时候，其力量也就随之强大，2008年由他们制造的整整一年的楼市僵局让很多开发商无力抵挡，度日艰难。

2009年，在金融危机影响日见深化的前提下，毫无疑问，需求方的力量会变得更加强大，并开始主导市场。

供应方招架无力：阵营的纯净性是团结的根本，团结起来的力量又将是非常强大的。回首2007年以前，开发商阵营极度团结，不论是老牌开发商还是新进入的，大家都拼命地把手中的钱砸向房地产行业，大家的目标和态度也是完全一致的，涨价，再涨价。但到2008年后，开发商的阵营开始分化，万科率先降价，恒大随之跟进，任志强大骂降价，引起市场一片混乱。对未来，开发商阵营开始分成三派，分持上涨、迷茫、下跌三个底牌。阵营一分化，认识又不统一，团结就变得非常困难，其力量随之变弱，2008年的僵局让很多开发商招架无力。义乌由于近期暂时没有新的楼盘面市，还不能说明房价走低，但尚有尾房的楼盘，受全国大环境的影响，变得滞销起来，而这些盘，倘若冒然掉价，后果更不堪设想，具体表现到市场层面，就是人们现在看到的开发商和购房者之间的僵持。但实际上，从义乌二手房的交易情况上早已经放出信号：义乌的房子开始跌价了。目前有的开发商之所以无所适从，是因为不知道该怎么降，就算降了，也不知道该降多少才合适。

政府上下两难：从目前的中央政策释放的信号来看，在目前促内需的大方向下，中央政府毫无疑问是希望房价能下降一部分，促进国民住房消费的，这一点可从四部委点名表扬万科主动降价促销售的行为一览无遗。但另一方面，中央政府好象也不想过于触动房地产开发商的利益，所以着重强调要求稳定房市的同时，要求地方政府加大对经济适用房的投资力度，以此带动并满足社会更大群体的住房需求。而对于地方政府来讲，长期以来的土地财政模式让很多地方政府面临断米之忧，于是我们看到在宏观调控具体政策还没下来之前，地方的救市措施已经接连不断了。但我认为地方政府走错了这步棋，中央政府的决策其实更科学更有效，地方政府不应单单在吸引消费者购房上下功夫，还应该在引导开发商促销方面做些工作，只有这样才能打破僵局，盘活楼市。2008年下半年接连不断的地方救市措施并未取得显著成效，相信会在2009年的救市政策上做些调整，与中央保持一致。

金融力量求稳不求高：前几年的房价上涨之功少不了金融机构在其中的推波助澜，随着07年次贷危机引发的金融危机开始，金融机构发现这房价疯长对于贷款的安全性是一个严重的隐患。虽然中国的老百姓大部分还是“安分守己”的，但深圳等地专业炒房客的断供事件，仍然给各大发放住房贷款的银行一个深刻的警示，房价再涨上去，恐怕跌下会更严重，断供就会大面积发生。这下各大银行突然发现，稳稳当当收利息才是最重要的。

当然，从市场经济的角度来看，需求和供应的力量是决定楼市的根本因素，但象政府和金融这两股力量的作用也是不可忽视的。根本性的供需双方力量博弈结果其实也不必讳言，现在是开发商着急，而不是消费者着急，谁占上风很明显看得出。政府这边又希望房价能温和下降促进消费，实现行业经济软着陆，实现GDP的保八争九。金融机构在美国次贷危机的教训下，要想他们再来为房价推波助澜恐怕也不太可能。

因此，2009年的楼市总体应该是不容乐观的。

当然，在整体分析之下，我们仍不能忽视义乌这个个体的神奇之处，作为世界最著名的小商品集散地，经济之发达、居民收入之丰厚等等因素都是支撑义乌楼市发展的特殊条件。不过，我们也要清醒的看到，这些特殊的条件对楼市的支撑已经表现得很充分了，比如义乌的房价比金华高得多，比如义乌的商铺价格已经与杭州商业中心的商铺价格相差无几。如果还对义乌个体的特殊条件抱以太高的期望，我们可以这样认为，这也是不切实际的。

至于某房产商狂言地产绑架银行的想法，我们只能笑笑而过，任何一个行业都绑架不了银行，因为银行是政府的。银行即便破产了，没有人会痛痒，你破产了，痛苦却会很具体，所以没必要把自己搭进去作为赌注。

政府点名表扬万科降价促进销售，政府发政策要扩大内需，那么作为楼市的任何一方都应该平静心态，想想自己能做什么来配合政府的号召。事实证明，改革开放以来，凡是顺应政府发展政策的企业都活得还不错。

所以，对义乌楼市的建议，借冯伦的一句话言之，在中国做生意要跟着党走！

（作者系中国商业房地产高峰论坛巡讲师，义乌购房者俱乐部专家顾问）

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