义乌存量房 你将何去何从？

[发布时间:]2009-1-31 19:14:33 [作者]义乌香居 [人气]527

买卖买卖，有买有卖，当前义乌楼市是一方面有许多等着想买房的人，一方面是新开的盘有价无市卖不动不说，就算前些年开的盘，也有不少的存量房变成了空置房，这本是个有买有卖的市场，却因为双方对价格的期望不一致而陷入滞销的状况。
       滞销的结果并非是开发商期望的，但却跟开发商的囤房、捂盘惜售等行为有着直接关系，捂得太久，结果稻谷生芽了，卖不出价了。难怪一名在义乌房地产界摸爬了近十年的职业经理人会发出这样的感慨，义乌想买房的人一抓一大把，而义乌那些攥在开发商手里的所谓的一手期房，价值也不下几十亿，很多开发商，哪怕是那些很多年没有在义乌当地开盘的开发商，也被手中存量房拖累。他说，前些年房市普遍看涨时，开发商捂盘惜售，喜欢把手中的房子当作自有资产，而这样的资产越雄厚，就越有底气四处投资，结果银根一收紧，金融风暴一来，徒有“家房百套”，最终还是落了个两手空空。
         近几年义乌楼市囤房行为较严重
      “囤房”是一个特定市场环境下的产物，跟捂盘、惜售意思相近，都是在房价不断看涨的情况下，开发商采用的一种营销手段，把很多房子揣在手里有意不卖，等待房价上涨，力图获取最大化利润。
        回过头来看看义乌最近几年已交付的部分楼盘情况，入住率都非常低，大部分是无人居住的空置房。而最近很多新开的楼盘，据记者的走访了解，实际销售成绩并不是很理想，但去售楼部那里问问，都会非常肯定的告诉你，“已经卖光了”。实际上，这些房子仅仅由投资客交了很少一部分定金，却已经进入二手市场，大部分都是原价买卖，或者倒贴利息转让。而二手市场的低迷，迟早也会将压力以现金流匮乏的形式反馈到开发商手里。其结果是，开发商迫于融资成本压力，日子会越来越难过，市面上“顶账房”将随之剧增，那时的“囤房”，则成了不得已而为之了，成了开发商无奈的选择。
        造成新房入住率低的原因错综复杂，投资购房，也就是炒房的大量存在是重要原因之一。义乌房地产近些年来空置率与入住率的双低现象，一方面反映房地产市场的火爆，另一方面向人们昭示投资性房产需求旺盛，严重扭曲了市场。投机性购房推动房价虚高，抑制了弱势群体的合理住房需求，造成楼市供不应求的需求假象。而这种火热的市场又吸引大量游资进入房地产行业，在供应方又带来更大的供应量，结果就形成一个表面供需两旺，实际供过与求的局面，给市场带来太多泡沫。现在，这个泡沫随着全国楼市的低迷，逐渐在北京、深圳、上海等地破裂，造成了市场价格波动、销售停滞的后果，义乌也不能幸免。
        房价上涨，开发商囤房是一个可以理解的经营行为，任何公司都想把价格往高了卖。但光凭这个还不能完全支持开发商的囤房行为，因为囤房还需要资金实力来支撑。事实上，在房价上涨的时期，金融机构作为经营者也看到其中的丰厚利润，积极地为这些开发商“囤房”提供了资金支持，房市看好的时候，经常是几家银行抢着给一家开发商贷款。有了银行撑腰，开发商的腰杆自然硬了，“囤房”后来不仅成了开发商一种营销手段，而随着全国房价的不断高企，甚至让房地产商也产生了一种幻觉，自我感觉房子囤的越多，固定资产也就越厚实，越有能力去“干大事业”。
        这些多方力量的积极参与，加上对利润的追求，造成了“囤房”成为近年来义乌楼市一个常态。只是这些企业和机构对利润的追求超过了一个理性的预期，变得过度贪婪，才会造成目前很多开发商被存量房拖累的局面，不能自拔。

       消化囤房，救市自救
        我们相信，任何一个商品终将回到其原本的价值属性，房子的价值属性是用来居住的，而不是用来炒作的。不久的将来，当炒作房子不能带来理想的利润之后，投机者的投资性购房的热情就会慢慢消失，房地产逐渐会回到有居住需求来引导市场的局面。而投机群体淡出楼市，使购房需求大幅下降，必将进一步加大房地产开发商未来的楼盘销售压力。   
        以前，房地产商之所以能够通过捂盘惜售来“囤房”，原因在于资金的成本太低。那时，房地产商的开发资金中自有资金的比率只占到三成，贷款条件宽松，利率太低，从而房地产开发的风险都转嫁到了银行。在开发商资金来源主要依靠银行贷款，甚至于可以通过卖“楼花”来预收部分房款，用于支付土地出让金，或者其他成本支出时，资金成本与将来溢价相比，若后者明显高于前者，而房地产商假如又预计房价还要上涨，其理性的决策自然是保证在资金链不断裂的前提下尽量囤房惜售，以待高价。
        逐渐地，银行认识了这一风险的存在，并一度把房地产企业看作了放贷的禁地。后来，国家禁止卖“楼花”的政策也出来了，要求房地产开发商的多层要结顶，小高层及高层要做到正负零零才能发给房产预售证。这样一来，开发周期一拉长，开发商的融资成本明显升高，尤其对于那些自有资金不足的开发商，现金流马上出现缺口，在房市低迷、金融危机来临之际，普遍出现了财务危机。
        那么，这些存量房对于开发商目前的意义何在呢？一是继续囤着，当做固定资产等待下一个市场周期；二是将房子估价抵帐给银行或债主；三是降价销售，回笼资金。但是等待下一个市场周期是一个漫长的过程，对于房地产开发企业来说，没有非常雄厚的资金实力根本无法支撑，除了一些已经在运营的商业地产项目外，若是无其它租金收益的项目，其未来的价差收益和资金沉淀的时间成本根本不成比例。后两种途径的本质是一样的，都是要将房子的价格重新评估，但笔者认为，若是抵帐给银行和债主，恐怕估值更低，不如降价销售。
        理性分析，似乎降价销售是开发商最优的选择，可为什么至今义乌楼市仍未出现明显的降价促销的楼盘呢？笔者认为担心老业主闹事退房是阻碍降价楼盘出现的根本因素。若无这个因素影响，恐怕义乌楼市早已象深圳楼市一样，降价广告漫天飞舞了。
       但笔者认为，一个行业的形势不是任何个体或小群体可以抗衡的，毛泽东领导的“打土豪分土地运动”面对的是有钱有枪的土豪群体，都尚且不能阻碍农民运动的燎原之势，何况在如今这个法制比较完善的当今社会，要依据一个没有任何法律基础的价格降了的借口就退房无疑是痴人说梦。
       义乌作为中国市场经济化程度最高的区域之一，民众对于商品价格之波动的意识也应该是比较强的，前期买贵了的业主也只能后悔自己对形势判断不准，而不太可能心里有把房子退掉的信心，如果楼市包赚不赔的话，那还办什么企业做什么生意啊，把钱全拿来买房子好了。其实，目前的滞销状况对于已经买了房的群体也没有任何好处，第一你不能将房子脱手变现，即便降价也不一定脱得了手，因为谁都不敢接手。第二楼市滞销时间越长，楼市调整之深度和周期就会越厉害，最终也会反映到你拥有的房子上，价格跌得更厉害，更长时间卖不掉。
只有一个有买有卖的市场才是盘活个人或开发商固定资产的最佳环境。
        对于开发商来说，更是迫切地希望能降价出售，盘活存量房源，因为时间多拖一个月，意味着融资成本又要吃掉几套房，拖到最后恐怕连一套房都没了，一分钱也捞不到。更糟糕的是僵持的局面对开发商来说意味着一个更长周期的调整，翻身的日期变得更加遥远。而象深圳这样敢于果断调整价格救市自救的市场，却连续几个月让人看到成交量回暖的迹象，在其它城市还处于水深火热之中的状况相比，很多专家权威已经在乐观地预计深圳楼市已经回暖了。