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签定二手房买卖合同须知

[发布时间:]2008-11-27 10:20:00 [作者]admin [人气]486

在二手房交易中，许多求购方往往只考虑房屋价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。

签订前

一、求购方一定要对出售方有较为全面的了解。

1、查看房屋产权所有人的身份证件。

2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意出售？

出售房屋时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房屋买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

二、对即将进行交易的房屋进行必要的了解。

1、出售方提供的房屋产权证是否属实？

2、房屋面积多大？

3、该房屋用途是什么？是办公还是居住，或是其他？

4、该房屋有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？

5、该房屋是否已设定抵押？

根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人（出售方）转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人（银行）并告知受让人（求购方）转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

6、该房屋是否已设定租赁？

如果该房屋已经出租，则需要出售方提供该房屋的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时求购方还要查询出售方与该房屋的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？租赁合同是登记备案的，则租赁合同由求购方继续履行。如果求购方购买该房屋是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房屋会对求购方造成较大影响。

签订时

一、需要准备的证明材料。

1、身份证原件或护照原件及复印件；

2、未成年人的户口簿或出生证明；

3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。

4、求购方如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须公证、认证后方为有效。

二、合同条款注意事项

1、当事人的名称、姓名、住所：

主要是当事人的具体情况、地址、联系方法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

2、标的：本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是本合同的关键，一定要明确约定。

3、价款：这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。

4、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。

5、违约责任：这里主要说明哪些是违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与付给；什么情况下可以免费；担保的形式；对违约金或订金的选择适用问题。

6、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

7、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当的阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；集中无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

8、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何返还。

9、合同的变更与转让：在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

10、附件：在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等

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