谨慎投资:年增长率最低为18%方能保本
[发布时间:]2008-11-27 10:20:00 [作者]admin [人气]499
以现在的税收及利息,让我们来算一算,假设我们购买100平方米,单价15000元/平方的普通商品房,总价为150万,贷款105万,贷款年限为20年,贷款年利率为7.2%,1年后卖掉,一年的增值达到多少后才能保本。 一、 买房税费: 1. 契税:150万*1.5% 22500元 2. 交易手续费:100平方米*2.5元/平方米 250元 3. 合同印花税:150万*0.05% 750元 4. 权证印花税: 5元 5. 配图费: 25元 6. 交易登记费: 80元 7. 贷款利息:105万*7.2% 75600元 8. 贷款保险费:105万*106.3/10000 11162元 9. 评估费: 105万*0.1% 1050元 10. 抵押登记费: 200元 11. 中介费:150万*1% 15000元 买房税费合计:126622元, 二、 卖房税费: 假设此套房屋1年后以17600元/平米卖出,房屋总价为:176万元 1. 交易手续费:100平方米*2.5元/平方米 250元 2. 合同印花税:176万*0.05% 880元 3. 营业税及附加:176万元*5.55% 97680元 4. 个人所得税:176万元*1% 17600元 5. 中介费:176万元*1% 17600元 6. 土地增值税: 免征 卖房税费合计:134010元 三、 卖方收益=176万-150万-126622-134010=-632元 1、通过以上的计算可知,当我们用150万购买100平米,单价1.5万/平米的普通商品房,一年后其单价需达到17600元/平米,才基本可以保本,即房价一年的增长率为17.33%时,才能保证不亏。 2、以上的计算均假设购买的是普通商品房,如果是非普通商品房,由于非普通商品房买房时的契税为总房价*3%,卖房时土地增值税为总房价*0.5%,个人所得税总房价*2%,则售价须达到18265元/平米,即房价一年的增长率为21.77%,才能不亏。 3、 如果卖方是境外人士,还需加上买房时买卖合同公证费:4000元,贷款合同公证费:3150元,卖房时买卖合同公证费:4650元,则售价须达到18383元/平米,即房价一年的增长率为22.55%,才能不亏。 需要说明的是: 1、 以上均假设无法提供房屋原值发票,如能提供房屋原值发票,则个人所得税需按增值额的20%缴纳; 2、 未考虑装修费用; 3、 假设买入的是二手房,如是一手房则应减去买入时的中介费。
三、 卖方收益=176万-150万-126622-134010=-632元
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