房地产豪宅鉴定：景观、价格、物业管理缺一不可

[发布时间:]2010-11-21 18:13:06 [作者]金军/金纭亦 [人气]470

一、住宅的本质意义及按需求层次的分类

　　住宅的本质代表着一种生活。而生活质量的高低则体现在住宅质量的优劣上。“马斯洛的需要层次理论”说到，人的需要是分层次的，由低到高，最低层的是生理的需要，最高层的是自我实现的需要。而住宅是离人们日常生活最近也是生活中必不可少的一种特殊的商品，人类对住宅的要求在马斯洛的需要层次理论中，从最初的仅仅满足生存居住需求逐步发展成为自我实现的需要，因而相应地满足不同层次需要的住宅也有了普通住宅、中档住宅和高档住宅之划分。

　　普通经济型住宅：此类住宅每户面积在６０平方米以下，仅有厨房、厕所等基本设施，布局紧凑，各功能区间互相

干扰；

　　中档住宅：此类住宅每户面积在60-120平方米之间，在住宅作为生存资料所需的居住与休息的基础上，改善和提高

舒适度；

　　高档住宅（即豪宅）：这类住宅面积在120平方米以上，户内的厨房、卫生间、洗衣间、贮藏室、工人房、服务性

　　阳台等功能性空间设计合理，景观资源、地段资源较佳，并具有全方位、高水平的物业管理服务，让人们充分地、忘我地体验生活；

　　从住宅的分类可以看到，普通住宅只是简单地解决基本的居住问题，更多的是追求生存空间的数量，而中档住宅已逐渐过渡到追求生活空间的质量和住宅产品的品质，高档住宅（即豪宅）已开始著眼于环境，追求生存空间的生态、文化环境，在满足人们物质生活的基础上更加关注人们的精神需要。

 

二、豪宅的鉴定标准

　　豪宅的本质是代表高质量的生活水平。豪宅作为人们自我需求不断提高的产物，其高贵的身份必然决定着其是金字塔的最尖端部分。因地域特色、文化内涵等的不同，不同地方鉴定豪宅的标准都不尽相同，如地段位置、面积大小、上乘用料等。但无一例外是，各地都将景观资源的稀缺性、优质的物业管理服务及物业的价格，作为判定豪宅不可或缺的指标。

1、豪宅独有的观景优势和市场稀缺性，使其附加值大幅提高。而物业的环境因素、景观因素则是衡量一个楼盘附加值的两大砝码。

　　景观住宅之所以受到市场的追捧，原因就在于其的地段环境价值和美丽的“都市景观”、“绿地景观”、“水景景观”等给人们带来的视觉和精神享受。而景观资源中的永恒话题是自然景观，即山景、湖景、海景；如银谷别墅二期国际会议中心的湖景、金域蓝湾的海景及红树林景观等。

　　- 银谷别墅二期国际会议中心：坐落于深圳著名的别墅豪宅区银湖旅游中心内，二期全为5层带电梯洋房，坐观银湖、北倚银湖半山，户型豪华气派，位置得天独厚，精心创建国际商务型会所及银湖高尚休闲配套，尽显高贵的居家气氛。洋房首层为架空车库，宽敞明亮，进出便利。

　　- 金域蓝湾：虽然处于城市中心区，却与唯一一个城市之中的国家一级自然保护区红树林自然保护区一路之隔，其所拥有的500米海岸线，是红树林中风景最美的一段。楼盘现场极具艺术气息，泰式皇家园林香堤雅境展现无穷的魅力。在景观的处理方式上，其大弧线全面曲线布局，使100%单位全拥海景，每户坐北朝南，阳光、空气、海风充分；阔大玻璃大阳台和落地窗，让更多的生活空间与内容融入海的气息，给每一位住户营造最完美的一线海景。

　　当今时代，生态环境的问题已得到高度的重视，人们更加渴望回归自然，使人与自然能够和谐相处，绿色生态园林

　　景观住宅、高尔夫别墅等因其独特的大面积绿色景观和湖光水景而吸引着消费者的注意，受到市场的追捧，如仙湖山庄的仙湖植物园的自然景致；名商高尔夫别墅18洞全灯光高尔夫球场精致景观。

　　- 仙湖山庄：仙湖山庄位于深圳市罗湖区仙湖植物园南侧，本项目总共分两期开发，园区以别墅为主，配以花园洋房。一期别墅28栋，户型多达9种，或3层或2层，造型优美，错落有致，建筑形式为经典的美国维多利亚风格。小区的园林设计特聘世界知名的园林设计公司——贝尔高林执掌，一期绿化园林近20,000M2，整体设计与仙湖的自然环境溶于一体，使人置身于其中仿如仙境般。仙湖山庄凭借梧桐山美境的地段罕有性和独有的纯木质美式建筑风格，在别墅市场上“爆发”了令人喜出望外的销售业绩。

　　- 名商园高尔夫别墅：位于深南大道北侧名商高尔夫球会内，其的特色在于：一是地段的稀有性，名商园所处地段明显拥有三大口岸优势，在国内类似地段建造超低密度物业的极为稀少；二是多功能性，配套有六星级酒店、功能完善5,000 M2的私家会所。三是景观资源佳，38栋别墅既依托华侨城无限山水美景，同时与球场一湖之隔，俯瞰深圳惟一18洞全灯光高尔夫球场精致景观，同时，还可尽享由香港名师缔造的“伊甸园”主题园林；四是经典性，名商园采用颇具亲和力的半围合布局方式，营造出万余平方米的开放而和睦的公共大客厅，可供500人举行大型Party。名商园是深圳惟一享有70年纯产权的高尔夫别墅，因此，对于名商园来言，品质与管理并重。名商园特设名商管家部，提供球会、别墅的双重物业资源管理，并进行细致周到的酒店式管理。另外，名商园还有卓越的智能安防系统。

　　豪宅中值得一提的是都市景观住宅，因靠近商业中心，且拥有开扬的景观而亦令购房者趋之若鹜，如东海花园三期

君豪阁。

　　- 东海花园三期君豪阁：在深圳说到环境理想，交通方便，配套成熟，安全性好的豪宅，东海花园的君豪阁可谓首屈一指。它地处深圳市新中心区的辐射地带香密湖畔，交通网络完善；紧邻地铁1号线车公庙站，来往深圳市内各区，或是往返深港均方便自如。君豪阁楼高36层，是深圳最高的单栋式豪宅物业，虽然没有香港豪宅那么高，但是景观也十分开扬。在顶层的复式单位俯视而下，南面可望深圳湾、红树林，极目之处更可望香港米埔景致；东面有香蜜湖度假村的湖景；西北面则是青翠的安托山和43万平米的永久植物园。更值得一提的是君豪阁拥有成熟的社区和完善的配套设施，作为君豪阁的业主不单可以享受君豪阁的会所设施，还可以享用东海花园1期、2期的商业街、会所、深圳外国语学校等多项高尚配套设施。君豪阁作为高层单栋式豪宅，最讲求的是安全性和私密性。因为单栋式物业的进出人流控制比较容易，而高层的单位被窥视的可能性较少，而且发展商还特别聘请了在香港豪宅管理方面有很好口碑的安保物业管理，令到业主可住得更加安心。

　　而堪称豪宅中的“极品”的，应算是既有独特的地段环境和观景优势，又有小区独到的特色景观的“双景观”楼盘。

　　如名商园高尔夫别墅“伊甸园”主题园林；金域蓝湾的泰式皇家园林香堤雅境；仙湖山庄贝尔高林设计的与仙湖的自然环境溶于一体的近20,000M2绿化园林。

　　相比于深圳景观资源的多选择性，香港豪宅的景观资源似乎显得比较单一，除了无敌海景外别无它选。香港豪宅的特点，一是靠近商业中心区（中环区）；二是享有开扬景观，如山景或海景，　“无敌海景”则是香港豪宅所必备之要素。故而香港的豪宅主要集中在半山区、南湾(浅水湾)等地价最高的地段。而其半山区那些背山面海、高耸入云、透过大幅落地窗可尽赏九龙半岛和维多利亚港全景的独立式豪宅，却是许多香港人、甚至是不少内地人的梦想。

　　- 香港水景豪宅海名轩: 是长实集团倾力发展的项目，位于香港红勘海旁，建筑高度更达到73层高，维港最新地标，同时也成为全港最高的豪华住宅。其独特设计使大部分单位兼拥北向九龙半岛一带及狮子山景致，住户可于单位内前后观赏近360度全港美景，甚为罕见。东面维多利亚港、西望港岛西环的青翠山景，而北面则可饱览整个九龙半岛。而其名为The Harbourfront的海景豪华住客会所，配合和记黄埔有限公司提供的贵宾式住宅管理服务，尽情照顾住客各方面需要。

　　2、豪宅之所以卖得那么贵的原因，除了因为其本身的“先天”优势之外， 豪宅是身份的象征，发展商销售的是富豪的生活，是“尊享”六星级酒店式的服务，固而其“后天”的物业管理服务亦成为了增加物业保值增值的砝码。

　　对于豪宅而言，品质与管理应并重。多元化的会所设施，住户足不出户就可享用各项设备，优良的物业管理，可提

　　高私隐度及住户的安全感。完善的设备及物业管理，是豪宅的重要一环。如有良好的智能化体系，通过计算机系统与宽带网络对安全、通讯、视听、资讯等方面进行全方位的物业管理，使住户的生活更加现代化。

　　- 仙湖山庄：特聘世界知名物业——怡高物业，全面提供豪门管家服务，而小区的智能化系统使住户倍感安全、舒适、便捷；东海花园三期君豪阁发展商特别聘请了在香港豪宅管理方面有很好口碑的安保物业管理，令到业主可住得更加安心；名商园特设名商管家部，提供球会、别墅的双重物业资源管理，并进行细致周到的酒店式管理。另外，名商园还有卓越的智能安防系统。

　　而在香港物业管理服务方面，提倡的更是一种六星级的酒店服务。

　　- 贝沙湾：现时香港不乏超级豪宅，金碧辉煌的楼宇亦可常见，但贝沙湾提供的住宅是首次全面发展的超级富豪生活，现今富豪缺乏的不是“豪华”，而是“时间”与“创新”，故此贝沙湾将提供游艇、劳斯莱斯予住户使用，并强调来自世界各地最优质的服务，令富豪生活不用到世界各地就能享受，而且不断创新求变，为此会所已带出7个主题部分。单位之中，主人浴室及厨房亦送B&O电话，随楼附送Samsung HomePAD一部。价值逾万元的HomePAD，高23cm、阔28cm、厚2cm，是一部可以无线上网及收发电邮、并身兼电视机、HiFi喇叭、电子手帐（PDAs）、数码相机、录音机等功能的先进轻携式多媒体娱乐及无线通讯设备，令住客在家中每个角落都能与世界紧密联系。住客亦可以透过Club Bel-Air的“零消费尊享超级富豪生活计划”，免费享用12部豪华或古典名车、110款美容护理、逾100款佳肴美食及200瓶精选世界名酿等崭新的会所设施与服务。提供一连串软件、硬件兼备的售后服务，从买家的生活质素服务着手。贝沙湾既为数码港住宅项目，其七大主题会所是主要卖点，务求提供一个全港独有的全面服务、超级富豪会所享受，正如电讯盈科基建主席李智康强调现代超级豪宅需要的是体贴、创新、一级的服务，主题会所正是符合此项需要而发展。

① HEALRH&BEAURY CLUB：主要为住客从头开始塑造最切合的形象，提供最舒适的美容护理服务。会所备有2个室内及2个室外泳池，以及6个热水、香薰、矿物盐及日式风吕主题水疗泳池，室外泳池地台更特别铺砌热石，让住客享受泳池及浸浴后，双脚不用踏在冰冷的地台上。此会所由II COLPO旗下的MU—LAN SPA 提供逾百种服务，专业的一站式美容、美甲、护肤及水疗按摩服务，提供5种专业按摩服务、20款发型设计及美发护理等逾百种专业服务。另外，还有多位专业营养师及私人顾问，为住客提供更健康的专业指导，获得更事半功倍的健康与优美体态。其他设还有施诸如室内攀石训练室、室内体育馆、健康舞室、健身室、营养补充站、伸展活动室、美容顾问中心、化妆间、日式禅院、独立美容护理套房、贵宾按摩套房、双人美容护理贵宾套房、香熏水疗池、深层矿物池、冰水疗肤池、室内日式风吕池及露天日式风吕池连热石台阶。

② Entertainment Club：内设置逾120个遍及全球的国际电视频道，全天候提供无尽娱乐与新闻资讯，住客可于Internet Game Centre 内享用16个游戏平台，玩尽网上互动游戏，以及now.com.hk的精彩网上节目。而整个贝沙湾豪华会所，包括室内范围及游池旁的日光晒台，均装设Wireless Lan，将第一手资讯引入消闲生活中。同时，为使住客全面享受优越的超级富豪电子化家居生活，贝沙湾更为每户送出全新及尚未在港发售的Samsung HomePAD一部。会所自设桌球室、卡拉OK房、网络游戏室。

③ Kids’Club：一个1，500尺单位的小主人，凭积分可免费报读最多等于200堂的Kids’Gallery的启智课程，会所自设儿童导师办公室、儿童电脑教育中心、儿童创作室、儿童游戏乐园，更为儿童特设“语言沟通技巧”、“演讲与话剧”、儿童画班等各项专业导师领导的课程。同时，会所内的“儿童乐园”，提供多种富启发性及益智的玩具，另一处占地5，000尺的“儿童迷你天地”，放置多部名厂汽车的袖珍电动游戏版，让小住户在模拟驾驶天地中享受驰骋之乐，并学习交通安全规则及认识香港著名的街道与建筑物。

④ Dream Car Club: 贝沙湾1，500尺单位的业主，最多可免费尊享138次豪华轿车接载往机场的服务，会所的轿车车队包括12部顶级座驾，连同酒店式的司机服务，无论是结婚周年纪念或隆重宴会，均可享受此梦寐以求的豪华座驾与司机服务。

⑤ Yacht Club：同样地，1，500尺单位的业主，最多可免费享用豪华游艇海上畅游近228次，发展商于贝沙湾已开的2,300尺海滨长堤上，兴建豪华私人游艇码头，停泊一艘以Bel-Air命名的豪华游艇，为住客提供更尊贵的富豪服务。

⑥ Wine & Cigar Club：会所自设酒库及雪茄房，内珍藏逾百种优质佳酿及珍品雪茄，配合Gourmet Club的美食，提供更高级的口感享受，发展商亦聘请Les Amis合伙人及美酒专家Ignatius Chan出任名酒顾问，会所将定期举行不同形式的试酒会，将此享受尽予每位懂享受的富豪住客。

⑦ Gourmet Club：民以食为先，此主题会所集合世界各地巧手厨师，每月以不同主题轮流炮制最拿手精选美食，只要住客安坐豪华会所的全海景宴会厅，便能享受“豪、精、闲”的饮食文化精髓，凭积分最多可免费享用150餐精选美食。

会所分为七大主题而建立，其配套设施自不可少，其余设施亦包括户外的网球场、儿童游乐场、泡泡池、日光浴晒台、观景凉亭、瀑布滑水梯、玻璃顶走廊、创意活动径及园林步行径等；室内设施亦有数码影院、阅读厅、网球场、全天候海景泳池、古罗马式水力按摩池、室内园林日光台等。

　　3、除上述两个指标外，物业价格也是鉴定豪宅的最直观因素。然而这里所说的并不是物业的单价，而是整套住宅的总价，换言之，这里必须与上述的豪宅面积挂钩。

　　香港作为国际金融中心和贸易中心，富甲一方，本地的富豪和来自世界各地的大班均云集于此。在强大购买力的支撑下，香港的豪宅，不管是分层住宅还是独立别墅，价格素来高居世界豪宅排名榜之前茅，而半山、深水湾和浅水湾的豪宅更是全球出名。综观这些豪宅的成交情况，低者700、800万港元一套，高者4000、5000万港元。即使是订金也高达100万港元。如天价豪宅“誉皇居”、维港地标“海名轩”等。

　　- 港岛中半山豪宅“誉皇居”：共有65套豪宅，环境清幽，几乎每套房都可使住户尽享维多利亚港的海景和太平山山顶的景色，这一“港”一“山”美不胜收，不仅冠绝香港，而且闻名世界。高层住房的客厅，每个窗户都有2平米大小的落地玻璃，从这里眺望海景，视野可直达九龙半岛。而且“誉皇居”离中环金融区和商业中心仅有几分钟车程，属于香港最豪华的地段。此外“誉皇居”每套房还设有180平方米的空中花园。“誉皇居”顶部的51到52层是复式豪华住宅，2000年4月份的每平方米售价每平方尺售价近1.9万元，8,550平方尺单位以约1.62亿元成交，创出全球分层豪宅最高造价。1．62亿港币，在欧洲可以买到一座皇宫、一个农场或十间巨宅，然而在香港，却只能买到这么一套房。 到这样的豪宅参观，也需要特殊的手续，并不是普通人能随便进入的。如1997年香港岛半山大潭道玫瑰园豪华住宅对外出售，供人参观，来“看楼”的人士，需要先放下一张200万港元的银行本票。

　　至于深圳豪宅的价格标准，根据中原长期对深圳豪宅市场的跟踪及调查形成以下公式指标：

- 项目平均总价=项目每平方米均价×主力户型面积

- 准豪宅总价标准=120 M2 ×特区内住宅均价×1.3

- 标准豪宅总价标准=120 M2×特区内住宅均价×1.69

- 超级豪宅总价标准=120 M2×深圳特区内住宅均价×3.3

根据上述公式，我们将深圳的豪宅可划分为以下三个层次：

　　一是每套总价在90万元以上的准豪宅，如金域蓝湾；二是每套总价在135万以上的标准豪宅，如嘉里雅颂居；三是每套总价在265万以上的超级豪宅，此类多为别墅项目，如名商园高尔夫别墅、银谷别墅二期、仙湖山庄等，至于如东海花园三期君豪阁的高层式豪宅物业在深圳是极为罕见的。

三、豪宅的保值、增值功能

　　真正的豪宅是具有保值、增值功能的。根据中原对香港豪宅长期研究的经验所得，真正的豪宅相对于普通的住宅能保值或增值10%-20%。

　　豪宅是人们对居住环境要求不断提升的结果，固而其的保值与增值也显得极为重要。随着自然景观、生态资源的不断减少，豪宅先天的景观资源固然能成为住宅保值的砝码，但如果不注意后的维护与保养，更优美的环境资源也逃不过岁月的侵蚀和人为的破坏。固而，豪宅的“后天”资源——物业管理服务就显得极为重要了，国内现时已有部分发展商意识到这方面问题的重要性，纷纷聘请有资质的专业物管对其豪宅盘进行维护。