房价下跌与楼市崩盘不是同一概念

[发布时间:]2010-5-14 12:56:04 [作者]金纭亦 [人气]401

中日房地产崩盘时间表，一石激起千层浪。人们忧心于中国的房地产市场是否会像日本一样崩盘，由此引发的失业、银行金融风险等等连锁反应会否给我们的生活带来巨大打击。但客观来说，所谓的“中日房地产市场崩盘时间表”更像是一个意淫行为，由此推断所谓2011年中国房地产市场会崩盘无异于靠几个铜钱占卜的行为。娱乐有余、理性不足。

有脑子的人都知道，房价不可能一直涨下去，从2009-2010年的情况来看，房地产市场的芸芸众生神经已经绷得紧紧的，稍有风吹草动立即可以在市场上有所显现，一个不慎就会触发弥漫性的观望情绪。由此可见，楼市将渐渐进入一个波动期。

但是“崩盘”与“房价下跌”绝非同一概念，崩盘必然产生对于国民经济以及上下游产业的大规模连带效应，“崩盘”会是一种近乎毁灭性的打击，他可能导致未来很长时间内房地产市场甚至国民经济难以复苏（就如日本那样）；而房价下跌还是可以被市场所耐受的，商品价格起伏涨落是正常规律，就如很多一线城市某一商圈内的房价就有可能出现同一年内价格曲线反复上下波动的情况。有人在高点抛售，就会有人在低点抄底，起起落落的房价反倒于整个房地产市场是有益的。

日本的房地产泡沫演变似乎与中国有很多相似之处，西方也希望在中国复制出一个类似对日本的“广场协定”。但是中日毕竟有很大的不同，岛国日本自己的纵深没有那么大，而中国国土面积上，覆盖范围最大的还是那些二三线城市。我们可以说以北、上、广、深具有很强的代表性，但是二三线城市表现出的旺盛需求一样不可忽视。众多的区域中心正在形成，城市化进程还在加快，或许一线城市房价已经对刚性需求呈现出“挤出效应”，但是二三线城市在城市化进程中却在重新缔造“刚需”。

房子确实具有“生活必需品”和“投资品”的双重属性，房价连续上涨导致的投机者入市，依靠买进卖出赚取高额价差必然是有的，但是反观2010年度对于购房目的的调查，相当一部分青壮年购房主流人群，都是将购房视为一种“理财”甚至是“储蓄”行为，短线炒买炒卖的意愿并不大，中长期持有甚至是“以房养老”的目的甚是强烈。购买中小套型住房用以出租，一方面可以在房价上涨的利益里分得一杯羹，另一方面弥补贷款月供分散压力，而长期来看，借助于房产抵押消费贷款还可以满足自己的大额消费需求（例如移民、购车、再次购房、企业经营等），或者是在退休之后用租金或“反向按揭”贴补自己的养老金，甚至干脆在青壮年期多买几套房实现“提前退休”也未可知。从这一点上来说，“炒作”或是“投机”一定程度上被媒体过度夸大了。更多的是居民将储蓄向不动产进行转移罢了。如果国内投资途径拓宽的话，福利保障体系完善、居民对于未来的安全感增加，那么楼市的平稳也是可以理解的。

对于以国外房地产市场与国内进行比较，历来是一种愚蠢的行为，譬如很多人说加拿大的房价如何如何比国内要低，却不看在加拿大这样的高福利国家，人们通过投资赚钱的性质也没有那么高，大多数的所谓“中产阶级”依靠自己的收入和政府福利可以过得很好，犯不着依靠投资或者频繁投资来弥补自己的未来人生赤字。

房地产崩盘，对于整个国民经济将会是一个重创，这是任谁都不愿看到的。房地产解决了中国众多的就业问题，房子承载中国人太多的梦想。正如开篇所说：没有一直涨下去的房价，总有一天房价会回落、下跌。我们的市场经济并不完全是真正意义上的市场经济，宏观调控依旧可以在一定程度上对房地产市场进行把控（完全主导不大可能）。一线城市供地的饱和以及全面进入存量房市场，已经开始逼得开发商、投资者走向二三线城市，一线城市的房地产上行压力也会逐步缓解，对于未来，即使一线城市房价下跌，其价格水平也会高于现阶段，换句话说，与其说出现下跌，不如说是“波动”更为靠谱。

2011年的房价会是波动还是崩盘，需要太多的市场数字加以佐证，但是以现在的群众购买实力以及“由储蓄到投资理财”的过渡，在短期内出现所谓“崩盘”的可能性并不大，切莫以现在一线城市上演的一幕幕来分析全国市场，这绝对是一种片面的思考。如果为了平息舆论，尽早改变土地招牌挂、增加保障住房公积倒是可行。