国家给楼市头上戴了一顶政策经咕咒

[发布时间:]2010-2-21 15:19:10 [作者]杨旭 [人气]371

孙猴子神通再广，也跳不出如来佛的手掌心。房价飙得再高，也有人东西罩着它，想要它止涨并非难事。这就是政策顶。观察目前形势，未来一段时间，政策顶有下压趋势。

近期，央行连续两周加大资金回笼力度，7月7日回笼资金达1700亿元之巨。日前，央行研究局局长张健华撰文认为，存在资产价格波动和银行不良资产上升风险，并建议在保持货币政策总体宽松的同时，适时适度进行微调。中国银监会纪委书记王华庆提出，要警惕信贷高速增长的风险。7月初，杭州各商业银行开始收紧二套房贷，按相关口径，第二套购房都需要支付四成首付，利率是基准利率的1.1倍。

上述种种迹象表明，经济政策与房地产政策正在酝酿调整。从经济政策来看，货币政策对包括股市和楼市在内的资产市场影响显著。货币政策常用三个工具，公开市场操作、调整存款准备金率、调整利率。目前首先在公开市场上有些动作，回收流动性，信号意义大于实际作用。利率工具比较重要，在经济全面复苏之前，不太可能加息。回顾历史，2004-2007年的加息周期，由于加息幅度较小，尤其是2007年之前仅加三次，所基本对楼市无效果，2007年一年就加了六次，终于发力。去年9月开始，急风骤雨般降息五次，一个季度后即显现效果。

去年11月，国家宣布实行适度宽松的货币政策，然而近26%的M2增速和上半年7万亿的天量信贷，证明实际上执行的是超宽松的货币政策。流动性过剩已经出现，部分学者认为一半贷款没进入实体经济，相当部分流进了股市和楼市。与此同时，通货膨胀预期像怪物一样逼迫企业和居民，把钱向楼市、股市、大宗商品市场搬家。

所以最近部分官员、学者开始忧虑起来，在把实体经济拖出“冬眠”之前，资产市场倒是急吼吼冲进了夏天，按一般规律，接下来通胀也会跟着“出笼”。可以确定的是，在经济低位徘徊的背景下，中央不会立即紧缩货币政策，流动性也不太会收缩太多。但是，随着舆论的形成，以及接下来的不断升级，人们的预期将改变。

对股市和楼市而言，预期是魔鬼，其作用力大于现实。实证近在眼前。近几个月，CPI和PPI一直是负增长，但投资者的预期是将会出现通胀，于是楼市的投资投机热情高涨，而且在“追涨杀跌”的作用下，房价只会越涨越高。如果从现在开始，货币信贷政策将收紧，甚至可能出台类似2007年“二套房贷”的打压投资投机的新政，那么即使短期内不会出现，在这种利空预期影响下，楼市投资热情必然消退。

7月7日杭州紧缩二套房贷的新闻一出，地产股便出现整体下跌，股市对这一政策预期的反应比楼市来得快。银监会已多次提醒房贷风险，前段时间，刘明康主席曾明显提出要把信贷与股市和楼市隔离。作为地方银监部门，杭州缘何抢先跳出来？笔者看来，这与近几个月杭州楼市中的投资投机比重快速提高密不可分。作为民营经济发达的浙江的省会，杭州近水楼台先得月，温州、台州、义乌、宁波的大量民间富裕资金，对投资杭州楼市的热情，明显超上海、南京、武汉等外省城市。今年以来杭州房价的涨幅亦超过京沪等一线城市。所以，政府和银监部门对此的忧虑程度，明显高过其它城市。

那么，接下来房地产政策将何去何从。实际上，从今年一开始，中央层面的房地产政策就进入一个静寂期，持续到现在，这种静寂反倒越来越让人感到不安，隐隐中觉得政策会有所调整。为何要调整，不妨稍稍溯源。2008年12月中央经济工作会议中，是这么界定2009年房地产业发展目标的：“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”

显而易见，中央希望房地产业在拉动经济走出低谷中出力，发力点有二，一是鼓励住宅消费，二是加快房保障性住房投资。可目前的现实是，随着房价的快速攀长，自住需求、尤其是刚需，呈萎缩态势，而投资投机行为却大行其道。勿庸置疑，这与政府的初衷有些背离。高房价所导致的民怨，是中央所不愿看到的，靠投资投机需求营造的楼市繁荣，很难说是健康、稳固定的。

笔者的判断是，三季度的房价涨速会考验决策层的耐心，如果出现巅狂态势，9、10月前后，很可能会出现抑制投资投机需求的政策，工具不外乎两个：紧缩个人房贷和提高税负。