房子的属性与房价的走势

[发布时间:]2010-2-9 11:02:33 [作者]金纭亦 [人气]348

不久前，我和上海一家房地产公司的高管聊天。他说，公司现在销售的新房70%的买家都是投资客。他碰到几个有三五亿资金，在小城市搞开发的房地产商，干脆不开发了，到上海买房子，他们说放几年，比自己做开发利润还高，而且没那么多开发过程中的麻烦。他说：“这种情况，我自己都害怕，这么下去政策肯定会干预。”

一个市场，当它所有的利益相关者，哪怕是收益者，都感到惊慌的时候，调整就会到来。如果市场自身不肯调整，市场外的因素会迫使它调整。

最近，中国的房地产市场就是这样。正在举行的各地“两会”上，对于高房价的担忧、批评，对保障性住房的疾呼，以及对投机性购房的限制，成为一种普遍的声音。房地产再次变成一个社会问题，乃至政治问题。如果说美国房地产的“非理性繁荣”演化出次贷危机的话，中国各地的领导人显然已经意识到，对房价上涨再不加以抑制的话，出现的有可能是社会危机。

但是，这些声音能在多大程度上左右房价的走势，并不确定。

因为，更多的人依然看好和做多中国的房地产。

从长期趋势看，也许房地产并不能很好地抵御通胀。《非理性繁荣》一书的作者罗伯特·希勒对过去120年美国住房市场走势的研究表明，真实的住房价格指数随建筑成本而变化，除了在土地严格受限制的地方，住房价格最终趋于建筑成本再加房屋的经济收益(如租金等)。他指出，过去120年，虽然美国的人口增加了2倍，从一个落后国家崛起为世界第一强国，但是住房价格平均每年只上涨3.11%，同期CPI上涨为平均每年2.85%，住房价格只比CPI高0.26个百分点。换句话说，住房价格每年真实的上涨只有0.26%左右。但即使这0.26个百分点还主要是建筑成本上升带来的。过去120年，美国的建筑成本平均每年上涨3.27%，高于CPI的平均涨幅。

基于此，去年12月，当罗伯特·希勒来到中国，得知深圳的房价和收入比接近36倍，他深感担忧。他在美国加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8到10倍，已经觉得太高了。“现在，上海的房价已经接近纽约和伦敦，我想不应该再有大幅度的提升。”“(按这个趋势)，预计深圳20年以后房价超过世界任何一个地方，这是很离谱的。现在市场经济发生很多的活动，有很多的情况的确已经偏离了正常的轨道，继续下去总有一天要回归到正常。”

希勒说，人人以为“买房子可以赚钱”，这种不顾一切往前冲的“动物精神”直接导致了房地产价格一路高企，从而产生了“泡沫”。

可是，在今天的中国，谁都无法否认，房地产的确是“十倍增长”的资产(例如2000年到2009年)。一些人抱怨那些不断预警的经济学家，“你们总说房价要调整，要下降，结果3年前我可以买80平方米，现在只能买30多平方米。”

也许我们要进一步思考房子的属性问题。

它是住所，是基本人权的保障之一，是个人和家庭幸福感的来源之一。

它是带动性强大的支柱产业cdp的重要组成部分，地方财政的源泉之一。

它是一种家庭资产，也是一种可以利用杠杆形成、可以通过交易获利的金融性资产。由于它可以较长期地囤积(不像有保质期的商品)，而不能复制(具有唯一性)，很容易被“造市”为“稀缺景象”。

它是预期，和经济发展、城市化、基础设施和公共产品的供给程度，和一国的地理特征与各地的公共产品水平，有着明显的相关性。例如，城市每年的基础设施投入大(想象一下奥运北京和世博上海)，钱都沉淀下去了，客观上就使得土地的含金量上升；再如，和两个大洋之间的美国大陆不同，中国的地势为“西高东低，呈三级分布”，客观上也使得东部、南部那些濒临海洋的城市，分享到更多的贸易红利，具有更强的财富吸纳性。

因为上面的这些属性，在中国经济不断发展，而且还将发展得更加繁荣的背景下，就造成了人人都想有房子、有好房子，有更多房子的普遍追求，加上房子具有明显的升值空间，具有杠杆化投资的便利(房子是为数不多的投资渠道)，所以，房价至今的趋势都是升升升，而调整和下降只是小区间。

结合中国未来15到20年每年差不多1个百分点的城市化率的提高，结合中国人均GDP未来10年可能增加200%，房价上升的大趋势，似乎也很难根本性地逆转。除非，现在已经大大透支了未来。

从银行方面得到的信息是，房贷是优质贷款，高价房贷款的风险更低，房贷者的资产负债表并没有出现大的失衡。也就是说，至少目前，中国不存在美国次贷危机的基础。

但是，如果过去120年美国住房市场的走势也会在中国出现的话，那么，它总有下降的那一天。那是何时？

这个问题很难回答。但肯定的是，一定是作为一种资产的房地产，严重供过于求的时候。这一代的富人和一部分中产阶级，已经囤积了够几代人使用(居住用途)的房产，而未来的“独生子女一代”根本使用不了那么多。

现在囤积的房地产，未来某一天会造成“资产之水天上来”的趋势，而地上，承接者并不多，那么，价格下跌，甚至暴跌，都是可能的。

怎么上去，怎么下来。谁是泡沫的最大收益者，谁也将是最大的受害者。