改善购房：买卖之间踏准市场节拍

[发布时间:]2009-7-9 15:43:30 [作者]义乌市香居房地产信息网 [人气]676

先卖后买，这是很多改善型购房者的一般操作程序。但近期，卖了房子之后，很多改善购房者在"买入"这件事上遭遇瓶颈。

　　据合富置业相关人士介绍，一些改善型需求购房者在5月份将原有物业抛出后，因市场房源紧缺而没能及时重新买进物业，只能暂时租房居住。由改善型需求而产生的过渡性租赁需求，已然在租赁市场中占据了一席之地。据合富置业对其各门店租赁成交统计数据显示，目前，这部分改善型过渡租赁需求已占到整体成交量的20%。

　　卖了房子却不能以相同或较低的均价重新买入新居，这种现象如果是买 股票，叫"踏空"，在一个上升趋势的市场背景下，改善型购房"踏空"后，结果往往面临两个选择：一是增加购房预算重新买房，另一种是暂时持币等待、租房过渡。无论是哪种选择，对购房者来说，都是无奈。

　　"先卖小再买大"的换房思维定势并不适合所有的市场状况。从2008年下半年走到如今的上海楼市，就给众多改善型需求购房者上了一课。有人在市场呈下行趋势时先将小房卖出，再买进改善型住房，从而赚取了一笔房屋差价，同时也就意味着降低了重新购房的成本；也有人在市场上行阶段先将小房卖出，转而遭遇 房价上涨、房源稀少，继而陷入买不到房的尴尬境地。由此可见，对于改善型需求而言，到底是先卖掉原有物业，还是先购进改善型物业，还是要根据市场走势来定。

　　市场上行阶段

　　宜先买后卖

　　因为原本住房的户型不佳，小区内停车也不方便，黄先生在2008年底就已经产生了换房的想法。但当时，市场成交依旧不温不火，黄先生自己的房子也卖不出好价钱，于是换房计划一拖再拖。

　　2009年上半年， 二手房市场价格节节攀高，重新激发了黄先生换房的热情。在经历了几次跳价之后，黄先生终于在4月中旬将房子满意地卖出。然后，他租下了一套两室户暂时居住，便开始四处寻找房源。然而此时他发现，房子一直在涨，市场好得超乎想像，二手房价格比他卖房时有所提高，先卖房再买房无疑是不合算的。更让他郁闷的是，市场上的优质房源紧缺，他看中好几套房子，都遭遇业主跳价、惜售。无奈，黄先生至今仍然租房等待时机。

　　[点 评]

　　在市场火爆、房价上涨的情况下，先卖房后买房并非明智之举。一方面，换房者以较低的价格将原有物业抛出后，房价仍在上涨，换房者便只能以较高的价格重新买进物业。另外一方面，在市场成交火爆的情况下，大量购房需求的集中释放，早已消耗掉大量房源。同时，因为对后市信心十足，卖方市场惜售现象严重，最终导致了换房者卖了房子后，没法以相应的单价买到改善房的局面。

　　因此，专家建议：在市场上行阶段，换房者宜先找准目标房源，买进改善型物业，再将原有物业抛出。这种方式可以避免换房者因为匆忙出手导致房子卖不到好价钱，更重要的是，它避免了换房者无房可住的尴尬。

　　[专家建议]

　　现金不足融资是解决之道

　　大多数换房者因为现有资金不足，只能先卖房，再用这笔款项去购买改善型住房。事实上，换房者完全可以通过融资的方式先筹到一笔款把房子买进，然后再卖掉原有物业偿还债务。融资的方式众多，其中，找亲戚朋友借钱是最理想的方式。但要注意的是，换房者借钱之前一定要和对方协定好还钱的期限，因为这和卖房子的期限密切相关。

　　另外，如果暂时筹不到钱，而又急于付购房首付款的话，换房者可以先将原有的小房子典当。通过典当方式短期融资解燃眉之急，一般情况下典当行在办完典当手续后，两三天之内就会将钱打到典当方的户头上。

　　据介绍，房屋典当的审核手续比较简单，各家典当行设置的门槛也不尽相同。多数典当行要求典当者必须拥有两套房子的产权，也有一些典当行对只有一套房子的典当者开放大门。另外，各家典当行的月利率不同，建议典当者多找几家典当行进行方案比较，一般来说，大品牌典当行，利率费用相对合理，且也比较令人放心。值得注意的是，换房者在将房产典当之前，应当首先衡量一下自己的偿还能力。因为典当行的月利率是非常高的，典当方应尽量缩短典当的时间。假如典当者是为了筹措新房首付而典当旧房，建议掌握好其中的时间差。

　　市场下行阶段

　　宜先卖后买

　　小刘是典型的新上海人。 2004年，他在杨浦区密云路购进一套50平方米的小户型作为婚房。2008年7月份，小刘将该房屋贷款全部还清。与此同时，他与妻子也萌生出了"生宝宝"的计划。考虑到生完宝宝之后需要家中老人前来照看，目前的一房一厅不够住，小刘于是将自己现有的小户型物业在中介门店挂牌待售，同时开始寻觅户型较大的房源。

　　也就是在这个过程中，小刘发现，市场已经由卖方市场转变为买方市场了。虽然部分二手房的价格松动并不明显，但房东的态度往往都是"好商量"。买方讨价还价，只要价格还得不是太离谱，卖方一般都能接受。当然，来看小刘房子的购房者也同样不忘讨价还价。等了一个月，楼市还是不见丝毫气色，小刘怕市场继续"冷"下去，于是打定了主意，尽快将现有的小户型房源出手。同时，他和下家约定：自过户之日起4个月内搬出，并支付给对方4个月的租金。

　　在接下来的这4个月中，小刘跑遍了周围的中介，也看了无数套房子。最终，在2008年年底，他以单价13000元的价格买进了杨浦区一套三房两厅的次新房。 2009年上半年，上海楼市红红火火，小刘买进的三房两厅也升值了近15万元。如今，每每看着同事因为买不到合适的房源而愁眉苦脸，小刘就庆幸自己当初看对了市场趋势，把准了一卖一买之间的节奏。

　　[点 评]

　　对于众多资金不足的改善型需求购房者而言，先把现有的小房子卖掉，然后再用这笔钱去买大房子，似乎是最理所当然的换房方式。而正是这种方式，在房屋市场价格下滑的趋势下，为换房者赢得了利益空间。换房者先以较高的价格将现有的物业卖掉，等市场价格继续下滑一段时间之后，再以相对更低的市场价格买进户型较大的改善型物业。在这一卖一买之间，换房者无形之中就获取了差价的利润。买房时的价位越低，该房屋的升值空间越大，成本也就相应降低了。

　　当然，在市场下行的情况下，先卖房再买房让换房者收获的不仅仅是差价，更重要的是争取了时间，以合理的成本买到自己满意的房源。因为此时，市场房源众多且卖房姿态较低，买方不用担心卖房后买不到房子。

　　[专家建议]

　　卖房前先安顿好居住事宜

　　仅有的一套居住物业被卖出后，换房者将面临着暂时无处居住的问题。对此，解决的方式一般有两种。

　　一、如果换房者想在两三个月内就买进大房，可以采取以上案例中小刘用的方式，即和下家约定晚几个月搬走，这免去了换房者找短租房的麻烦。

　　二、如果打算买进大房子之后还要重新装修，换房者则应该在卖出小房子之后找一套出租房源长租下来，并且最好离自己的目标房源区域近一些。一方面看房找房方便，另外一方面，日后装修也免去了长途奔波的辛苦。

　　专家建议，换房者在找到合适且价格比较合理的房源之后应果断出手，不要无限期地等下去。因为市场下行的行情能够走多久没有人可以给出确切的答案。另外，长期租房也需支付一定的生活成本。