房地产行业信息点评：物业税渐行渐近

[发布时间:]2009-6-4 17:40:55 [作者]义乌市香居房地产信息网 [人气]415

事件:今日,国务院公布《关于2009 年深化经济体制改革工作的意见》。其中,《意见》明确,在2009 年,要“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。

　　物业税,又称不动产税、房产税,是以不动产为课税对象、在不动产占有环节课征的一种税。在准备多年之后,物业税的开征工作,有望在近期明朗。显然,一旦物业税明确开始征收,就短期而言,对于行业是一个利空;但就长期而言,物业税的出台,将有利于简化房地产行业税制,现行税制“税种多、税负重、重流通、轻保有”的特征将有重大改变;而且,名义税负变化不大。具体而言,我们认为:征收对象和范围:二套房和商务地产。对于投资性需求是较大的打击,对于刚性需求的影响不大。现行房产税,其征收范围适用于出租性物业。但是,物业税的征收对象则扩大到所有符合条件的物业,无论是自用,或是出租,这点是物业税与房产税最大的区别。当然,考虑到国内居民的接受程度,预计征收范围将仅限于第二套及以上住房,而自主的第一套住房将不在征收范围之内;当然,以写字楼、酒店、商场为代表的商务地产,则显然将在征收范围之内。

　　新旧税收的替代。物业税一旦开征,预计房产税将同步取消,土地增值税同步取消的可能性较大;至于市场预期的土地出让金的取消,考虑到地方政府“土地财政”的特征,可能性极小。

　　税基:房产评估值或租金收入,多数国家以前者为基准。

　　税率:房产评估值的1%左右。考虑到物业税出台之后,房产税肯定将随之取消;因此,为了保持财政收入的连续性,我们预计其税率将不会与现行的房产税相差甚大,预计在1%左右。至于全球其它国家和地区的税率情况,请参见我们在本文附录表2 所列示的。

　　征收的外部条件:相关法律政策环境基本具备,但操作细节尚待完善。物权法的出台,为物业税的征收提供了法律基础。

　　当然,我国物业评估机构尚待发展,相关税收机构对开征物业税的技术细节等准备工作,仍有待加强。

　　开征的过程:具体开征时间很难确定,但大方向不会改变。预计将从部分城市开始试点,然后逐步开始推广。随着前期物业税在青岛、石嘴山市等地“空转”的基本结束,从“空转”向“实转”将不可避免。前期,部分城市,如深圳等地,关于土地增值税将加紧清算的信息,其实也可看作物业税开征的前奏。部分城市的试点时间,预计将在2009 年底前后;至于在全国全面开征的时间,考虑到相关条件尚待成熟,我们预计在3-5 年之间。

　　对于相关开发商的影响:对高档住宅和商业地产开发商而言,物业税的征收,将是较大的利空。

　　风向标:政策已经开始转向,后续利好政策有限。此次关于研究在年内开征物业税等信息的出台,标志着自2008 年中以来偏宽松的政策面,已经发生了转变,后续利好政策有限。

　　刚性需求的间歇性释放:预期销售反弹即将结束,成交量回落将不可逆转。前期的住宅销售放量,对其原因的判断较为一致:政策的累积效应、刚性需求的累积、价格与成交量的负相关关系。因此,对于前期销售反弹,我们一直将其定位为刚性需求的间歇性释放。

　　判断房地产行业的关键因素。对于房地产行业而言,在短期内,供给基本保持不变,因此,市场的均衡价格和销售量是由有效需求决定;就中期而言,长期需求基本保持稳定,市场由供应的变化所决定;就长期而言,则是需求决定供给。

　　人口周期与生产周期。之所以有以上三种区别,根本原因在于两种不同的生产周期:首先,房屋开发的生产周期较长,一般长达两至三年;如果再考虑土地开发及供应的时间,房地产实际的生产周期则会长达四至五年。其次,人口的生产周期极为漫长,这显然与妇女通常的生育年龄相关,而中国城市妇女的生育年龄一般集中在25 至29 岁之间。显然,人口的生产周期代表着需求的变化,而房地产的生产周期则代表着供应的变化。

　　小婴儿潮:只是一个幻觉。回顾2000 年人口普查数据，可以发现,中国最近的一个出生高峰在1986 至1990 年间,即所谓的“小婴儿潮”,这批人将在2011 至2015 年间进入25 至29 岁的区间。

　　就城镇存量人口而言,主力购房人群现在就呈下降趋势。但是,这是包括城镇与乡村在内的人口结构,如果单看城镇的人口结构,事实并非如此简单。如图1 和图3 所示,可以发现,所谓的“小婴儿潮”,不过是发生在农村的“小婴儿潮”。

　　中国城镇的出生人口,自1982 年开始,就呈现快速下降态势。从当下开始,如果没有外来人口的迁入,中国城镇25 至29 岁间的人口,无论是其绝对数量,或是占总人口的比重,都将逐步下降,下降趋势在2015 年后将加速。

　　我们以2000 年人口普查数据为基准,根据以上的出生率、死亡率,并参考官方公布的2001 至2007 年间人口总数,以及人口迁徙的影响,可推算出2008 年中国城镇的人口结构。如上图所示,从当下开始,如果不考虑未来人口迁徙的影响,在中国城镇人口中,25 至29 岁之间人群数量的下降趋势,将不可避免。

　　城市化:稍微延缓主力购房人群下降的趋势。至于众口传诵的城市化,对于城市人口结构的影响,我们可以通过建立所谓的人口发展方程,来具体量化。如图3 所示,我们以2007 年底的城镇人口数据为基准,假设此项人群未来的繁衍为城镇人口的内生增长;对于2008 至2050 年间的净迁入人口,我们可以考虑其累计数量及相关的繁衍人群,作为城镇人口的外生变量,进而可以测算出城市化对城镇现有人口数量及结构的影响。

　　可以看出,对于我国城镇25 至29 岁之间人群数量现在就开始快速下降的这一趋势,城市化对此的确有所改善,25 至29 岁人口数量见顶的时间延缓至2015 年。但是,在此之后,下降趋势仍不可避免。

　　房价收入比与人口周期。我国现在12-15 倍之间的房价收入比,冠绝全球,已经将未来上涨空间基本透支完毕。国际水平的房价收入比,一般在3-6 倍之间;当然,考虑到我国土地市场卖方完全垄断的特征,我国房价收入比在8 倍左右,可能是一个合适的水平。就长期而言,在2015 年人口周期见顶之后,房价收入比将恢复到合理水平。因此,就算考虑到人均可支配收入的未来增长,我们认为,我国未来住宅价格,也难以有较大幅度的上涨空间。

　　我们维持行业在2010 年底之前难以见底的判断,前期出台的相关政策,将延长行业的调整期,而近期销售反弹为刚性需求的间歇性释放,维持对行业“中性”的投资评级。近期房地产板块的上涨,也基本反映了销售反弹对相关公司盈利的影响。相关公司2009 年PE 基本维持在25-30 倍之间,2010 年PE 基本维持在20-24 倍之间。