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义乌楼市到底有没有降价空间

[发布时间:]2009-6-2 17:14:17 [作者]义乌市香居房地产信息网 [人气]910

义乌楼市到底有没有降价空间

——详析义乌房价成本构成

自2008年下半年始，在国际金融风暴和国家货币紧缩政策的双重冲击下，全国楼市一片惨淡。市场预期不好，投资者缺乏投资房地产的信心，长期持币观望，没人下单。开发商手中的房子卖不掉，资金链几近断裂，度日唯艰。

在这种状况下，开发商不得不谋求突围，不管怎么样，先卖掉房子，回笼资金，确保能够“活”下来。而促成成交最有力的手段，莫过于降价。为此，前段时间全国房地产行业降价声一片，尤其是一、二线城市，通过降价，吸引到刚性需求入市购房，不断放大了市场成交量，使楼市迎来了难得一见的“小阳春”。

义乌楼市，特例中的特例

然而，与全国价跌量升的趋势大不相同，义乌不仅开发商毫无动作，而且消费者即便有再大的购房欲求，也持币观望，不轻易下单，致使房地产行业继续处于冬眠状态，成为全国楼市“一怪”。

原因何在？不是义乌的开发商特别强势，手头的资金特别宽裕，跟市场耗得起时间；更不是义乌人手里没有钱，已经买不起房，或对高房价下不了手了，而是在对市场预期缺失信心的同时，加上全国一片降价声，消费者心中都已认定义乌的房价肯定会跌，不愿出手。至于开发商，则有更深层次的原因。

那么，义乌楼市到底有没有降价空间呢？我们不妨做更深入的分析和探讨。

成本作用在不断放大

房地产行业是一个受地区性特征影响较强的行业，在不同的地区及城市，房产及相关行业都表现着不太一样的特征，价格的走向也受不同因素的影响，这是业内人士的共识。

一座房子能卖多少钱，到底什么是决定性的因素？国家政策？供求关系？市场预期？收入水平？还是建筑成本？

决定价格的根本力量是需求，房子的成本、人们的收入水平、市场信心和政策因素等是价格的重要影响因素。

需求我们暂时不分析，今天我们就从供应方来分析义乌的房价。作为供应商，成本是他们制订价格的基础因素。我们先看义乌楼盘的综合成本，它是当前决定我市楼盘有无降价空间的重要指标。尤其在现在这特定的时期和环境，讨论成本的作用在增大。

因此，让我们先分析义乌楼盘的综合成本，看看开发商们为什么不降价。

高地价决定高成本

综合成本包括：土地费用（包括土地取得费用和土地开发费用）、建筑安装工程费用、财务费用、市政公共设施配套费用、各种税费、市场推广费用等几类。

首先看土地成本。随着前几年房地产市场的火热，土地的价格也是水涨船高近两年逐渐到达顶峰。2008年，义乌拍出12块土地，合计面积523196平方米，土地出让金总额为322621.8万元，土地均价为每平方米6166元，相当于每亩410万元。

但是，土地价格根据位置的差异和用地性质的不同又有着巨大的差别。2008年我市拍卖的12块土地当中，用来做房地产开发的地块仅工人北路23、24号楼（1500㎡），北苑街道西城路与复兴路交叉口地块（1499.42㎡），城西街道1-30地块（77354㎡），稠城街道荷叶塘住宅区块（137116.94㎡）和宾王路江东四小区A地块（12984.41㎡）等5个地块，它们当时拍出的单位地价分别是7.77万元、6.66万元、3594元、1.5万元和2.8万元。其中，城西街道1-30地块为安居工程项目，对商品房房价的综合评价不具有代表性。除去城西安居工程这一块，按照去年开发商拿地的平均价格来算，结合容积率等各项规划指标折合到房价里，平均土地楼面价（单位建筑面积所占的土地成本）分别是25800元/平方米（含商业门面）、22000元/平方米（含商业门面）、5500元/平方米和7400元/平方米左右。

单从土地成本这一块计算，包括杭州在内的全国所有一、二线城市，均因土地储备丰富，开发商用5年10年前拿的土地来造房子，土地成本低，现在拿出来卖，即便打六折五折，也不会亏。而义乌政府向来严格控制土地出让年度指标，土地一直处于供不应求的状态，自然是买一块做一块，没有储备土地可用于房地产开发，所以，首先从地价上看，拿地成本高，义乌房地产开发商缺乏降价空间，相反，唯有一茬高过一茬，开发商才能保住老本。

义乌由于外来人口众多，住房需求量一直居高不下，投资客们也看好房产市场，积极抢占房源赚取利润，需求的紧张炒高了房价，尤其在楼市上行期，人们更是普遍存在这种心理：你如果不果断出手，房价又要上涨。

在这样的供求关系的作用下，房产市场成为了卖方的市场，价格一路高歌。

现在几乎全国所有的大中城市房价开始回落，在这样的大背景下，买房者的观望和投资者的撤退，使得供求关系慢慢发生了变化，房源供应持续增多，而买房者开始减少，卖方市场变成了买方市场，价格无法坚挺。

但对于义乌来说，高地价成本依然存在。价格回落，成了义乌开发商无法承受之痛，即使市面上有新房源，也不得不停止销售，更何况，除了地价因素以外，影响义乌房价成本的要素还有很多。

综合成本不容低估

商品房成本里第二个“大头”则是建安成本，也就是建筑安装工程费用。目前能够进入市场销售的房源，都是去年或前年开始投建的，原材料成本面临的涨价压力也是空前巨大。相对于高地价来说，这虽然算不上是什么大数目，但也属于一大块成本支出。

今年年初，在苏溪和大陈的安居工程——紫金香榭的结顶仪式上，开发商就表示，建筑材料的涨价，人员成本的增支，给工程进展带来了明显的压力。涨幅最明显的就是水泥和钢材。水泥的价格从开始的每吨200多元一路涨到后来的进500元一吨，翻了一番还多，钢材的价格也随着铁矿石价格的陡涨而应声提价，光水泥和钢材的涨价，反映到房子上，每平方米已上涨200余元。这对于受政府政策性控制，原本就是微利房的楼盘，时刻面临着亏本的危险。

总起来说，建安成本根据项目和房子品质要求的不同而有所差异，高层小高层的建安成本基本在1200-1600元/平方米之间，多层的建安成本在700-900元/平方米左右。为了方便计算，这里分别取其平均价：高层为1400元/平方米，多层为800元/平方米。

市政公共设施配套费用方面，各种市政配套费用、人防费用等摊入房价约为300元/平方米。

国家各种税费包括营业税、所得税、土地增值税等各项税收平均下来大约为项目总价的12%左右，而以12000元/平方米的房子来说，落实到房价上就是1440元/平方米。

除此之外，还有项目人员开支成本和项目运作成本、设计成本、营销的费用和管网硬化及景观费用，成本大约增加250元/平方米。

单价成本高得惊人

这样房子推向市场的成本价大致可以计算出来。以最近一块拍卖的、纯住宅型的宾王路江东四小区A地块（面积12984.41㎡）为例，各项成本累计为：7400+1400+300+1440+250=10890元。

这就是义乌在现在房产市场形势下，在没有加入任何利润的情况下房子大致的成本价格。

这也难怪，在市场行情不好的情况下，开发商宁可赔掉几千万的土地出让金和前期投入，也不愿意继续把项目做下去的理由。若硬着头皮做下去，只会亏得更多，而更要命的是，义乌开发商除了需要付出以上例行成本外，还有更大一块成本支出，那就是融资成本。

义乌几乎所有开发商，都缺乏自有资金，再加上房地产行业是高风险行业，银行对其态度极其谨慎，不会贷款给他们；所有土地出让款，造房子的钱，又不能像过去一样通过卖楼花、卖图纸的方式向购房者预收，只能通过民间融资来获取。民间融资的月息一般都是3分以上，后来升至八分一毛都不一定有地方借。也就是说，开发商融资1亿元，一年过去，就按3分息算，连本带利就要还1.36亿。民间借贷就像一张血盆大口，几乎吞噬了开发商的所有利润，以致积重难返，直接拖垮企业，项目不做是亏，做下去也是亏。遇到这种情况，部分撑不下去的开发商干脆把房子抵押给民间借贷者，而民间借贷者持有房产后，更不愿意降价销售，降价就意味着资产缩水，他们更希望开发商挺住价格，等待市场回暖价格上行。

降价空间非常有限

话又说回来，由于过去两年房价上涨速度较快，今年出现调整在所难免。但从成本分析可以看出，要开发商主动降价的空间非常有限。

现在，义乌二手房交易开始活跃，相对来说，二手房一般不受成本因素的影响。因刚性需求始终存在，一手房销售停顿的情况下，在一定程度上会支持二手房交易活跃，并使价格维持在一定的区间范围，不产生太大波动，但一段时间过后，当这些房源消化得差不多的时候，一手房源再投向市场，加上社会闲余资金急于在房地产行业寻求避险，相信不久的将来，义乌的房地产市场将重新繁荣起来。

而从开发商层面分析，住房售价的最低界限就是住房成本价格。在义乌，房地产市场从整体来说，发展比较平稳，受成本的制约，利润空间比较小，所以出现大起大落也是不太可能。若政府仍然维持限量供地的政策，义乌的地价将会维持不变；若银行对房地产行业继续保持谨慎态度，融资渠道还是靠民间融资的话，义乌的住房成本就更没有下降空间，相反，义乌的房价仍存在上行趋势。

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