开发商并非不想降价而是无力降价

[发布时间:]2009-4-18 18:09:40 [作者]罗舜豪 [人气]321

在3月14日全经联上海分盟成立大会上，张键教授指出：“我觉得开发商跌10%有可能，但如果房价跌20%，马上卖出的房子就要被打官司了”。

刚才张教授提到，你（指吴其伦）说房价要跌到位，那么多少的幅度是开发商能够承受的？我接触的许许多多开发商，特别是07以后拿地的开发商他的利润率只有8%到10%左右，你说楼市不需要救市，那么我们回过十年来看，98年的时候我们在东南亚金融危机的时候房价均价那时很低，上海外环线二千多点均价，我们的内环线七、八千块，但是那个时候政府面对低迷的楼市也在积极救市。就拿我们上海来说推出了蓝印户口的政策，买房可以抵五年个调税，契税从国家的标准3%下调到1.5%，后来到0.75%，通过几年的积极运作，上海率先走出了当时的房地产低迷期，那时候政府的导向对上海楼市的健康发展产生了积极作用。但是我们房地产还是有操作过程中的不规范性，这几年房价涨幅过快了。但同时土地成本也越来越贵，土地成本占了房地产的大头，现在开发商特别是近几年拿地的开发商目前没办法跌下来，就是苦于地价过高。

最近北京21个楼盘参加春暖楼市的促销活动，在全国影响很大，央视也对此进行了分析，各大媒体都在分析。实际上这里真正降价的只是每家开发出拿出了十几套二十几套，最多几十套的楼盘，降价幅度也是有限，因为是好多开发商目前无力降价。

这是我在论坛上与吴其伦先生的探讨，这里需要补充几点：

第一，事实上，很多开发商并非不想降价，而是无力降，薄利多销是人人都懂的道理，但房地产的资金太大，开发期太长，开发期越长，成本越高，面临的风险越多。土地成本的权重最大，对于一些大公司而言，由于前期土地储备很深，前期的土地成本相对较低，摊平了后期的高价拿地的成本，所以，还有空间下调成本。即使是这样，下调的空间也是有限的，因为后期的土地和建安成本很高，稀释了前期的利润。一些大型开发商，能够得到其他渠道支持，现金流不成问题。对于一些中型开发商来说，境况要严重很多。但是，部分中小开发商由于在2007年抢地之中没有买到土地，反而成了好事。

第二，我们说我们中国没有金融危机，这一点是符合实际的。我们的银行系统非常健康，四大行占据世界前三，交行也占据第十把交椅。近年来，银行坏账不断下降。虽然现在中国处于非典型的通缩之中，但是，很明显，我们的银行系统比几乎崩溃的西方国家强很多。这一点我们不得不承认，房地产产业这根大支柱没有倒，是关键。我们可以想想，从房改以来，我国房地产产业就为银行提供非常优质的客户，开发商大多数都是借贷资本，大多都是银行的钱，银行在利息收入方面获得巨额利润。而在房贷，按揭贷款也为银行创造了巨额利润。所以，我们明显看到，房改以后，银行坏账率逐年下降，这保证了我国金融系统的安全。在这一轮外围金融危机寒潮中，大多数的产业价格大降，股价大跌，百姓的财产缩水，唯有房地产显示，无论在通胀期间还是在通缩期间，都有明显的保值功能。历史经验告诉我们，在整个黄金十年的发展过程中，炒股者90%的都是亏本的，而投资住房的，90%的是赚钱的。这里的投资我们习惯意义上是指自主性投资，因为自住也是投资，没有房子就要租房子，有了房子，就不用租。

第三，这一轮的楼市成交量报复性反弹，是政策正效应的显现的结构。降税撬动了房价刚性的空间，使得购房者的成本相对降低，降息也减轻了购房者的负担，再加上企业的让利，使得等待一年多刚性需求者，有了入市的空间。这里呼吁，管理层在督促开发商合理降价的同时，自己尽量让点利，在税收这个环节上尽量减税，继续推出抵购房免去个调税，大幅度降契税及交易环节的各类税费，。目前商业用房、办公楼、独立别墅等物业的增值税与所得税极高，这才世界上也是遥遥领先的。经济低迷，只要对刺激经济有利的就要及时调整。只有成交量上来了，市场才会好转，否则，税收很高，成交量很少，也达不到税收的目的，市场也很难企稳。管理层尽量眼光放远一点，只有市场环境变好了，市场各方才能找到均衡点。

第四，只要房地产市场的成交量能上去，中国的经济基本面就不会恶化，反而会逆转。龙头产业不启动，其他产业的最大效应很难发挥。这一点希望各方都能够理性的看待，简单粗暴地对待市场，只会给各方带来重大损失。像美国去年房价跌了18.5%，使得全世界都跟着受罪。美国的房价被炒上来，和我国不一样，我国主要是成本的上扬推动房价上涨，而美国主要是低利率刺激原本没有购房能力的人去购房。这些没有房能力的人，成了银行的心腹大患。后来经过一系列的金融炼金术，分散了风险，似乎风险不存在了。但这个风险只是分散了，并没有消失。金融链条越来越长，参与的人越来越多，到最后大家都成了拴在一根绳子上的蚂蚱。爆发问题的环节越来越多，一点一个鞭炮响起，就能引爆整个链条。

这教训告诉我们，房地产市场既然是市场，就得选择合适的客户，至于为了某个目的，应把没有能力的人当成合适的人，后果很严重。克林顿的计划多么宏伟，就是让每个人都有住房，结果是大量没有购买力的人大量购房，一方面推高了房价，一方面引爆了埋藏在美国的很多领域的潜在炸弹，不仅仅使原来没有住房的人最终失去了房子，也使更多的有房人失去了房子，还制造了一场大衰退。通过市场途径解决住房问题是有先后的，否认这一点就会使得全社会都为之付出沉重的代价。中低收入者的住房问题是需要保障性住房的建造，逐步解决的。或租或买或补贴，都可以，但不能损害好不容易建立起来商品房市场，就目前为止，市场依然是最好的资源配置方法，尽管这里有很多问题。