楼市回暖

[发布时间:]2009-2-27 21:51:36 [作者]作者 [人气]462

     最近听到不少楼市回暖的消息，不少中介反映，农历新年后的销售量在不断改善，本来一个星期卖2、3套的，现在一个星期卖7、8套了。还有新推348套房产价格为9700-13000元/㎡ ，开年后至今卖数套。

2009的楼市的确迎来了久违的热闹局面，而最近的热闹主要由以下原因推动：

1、  振兴经济政策频繁出台，加上舆论导向，加大了国民对经济复苏的期望；

2、  政府前阶段推出的众多优惠购房政策降低了购房成本，鼓舞了购房者的士气；

3、  楼市调整了一年多，部分刚性需求也观望了一年多，最近这批压抑的需求集中爆发；

4、  楼价以高位算，至今下调约20％，有阶段反弹的技术要求；

5、  开发商推出种种优惠，刺激交易量的增加；

6、  牛年股市的连续上涨，部分股市离场资金进入房市；

    正是由于上述原因，导致了义乌楼市最近的小阳春。然而最近以某代理商为代表一小群人即刻站出来，运用最近的种种“实证”，声称要给经济学家、地产专家们上了一堂如何“化危为机”的实在而又深刻的市场营销课。继续强化义乌楼价回升在即的观点。

    他们的观点没有能够把握好问题的本质，把反弹错看成反转，之所以这样说是因为：

1、  06、07年楼价的快速上涨已经远远超过了GDP和民众收入水平的增速，所引发的调整需求是巨大的，08年虽然已经调整了一年，但仍没有全部泡沫吸收掉，现在调整顶多是股市从6100点调整到4500点左右，调整仍有空间上的需求；

2、  政府的相关扶持政策未能实质性解决供求矛盾，支撑楼价快速上涨的刚性需求，投资需求，投机需求，恐慌性需求，超前需求等要素现在仅剩刚性需求一种购买力，其他几种购买力不释放，现有的需求仍然不足以彻底推升房价；

3、  07年出售的大批土地还没有面市，后续供应量将陆续增加，潜在供应量是个巨大的压；力；

4、  将最近的个别案例或阶段性的数据作为其长期趋势判定的依据；

       另外，房价下降绝对不会是简单的一步到位调整，作为一种资产价格和现阶段经济支柱，房价所代表的房地产行业涉及到太多的利益关系。所以，房价合理下降所伴随的必然是复杂的利益博弈，最重要的利益博弈关系有三层，那就是购房者和开发商之间就超额收益高低进行博弈；政府和开发商之间就房地产投资大小进行博弈；商业银行和开发商之间就贷款多少进行博弈。

    购房者和开发商之间的博弈：体现为二者在住宅定价依据上有分歧，现在购房者中能创造成交量的是消费需求，消费者的出价是商品住宅作为大宗消费品的消费价格，而不是资产价格，衡量消费价格是否合理最有效的量化指标是房价收入比和租售回报比，同时当期收入和短期预期收入对是否消费和何时消费的影响很大。

但是，开发商为自己所开发的商品住宅的定价与消费者之间发生很大的偏差，其定价依据有以下几点：

(1)    继续把住宅作为投资品来定价，房价是资产价格而非消费价格；

(2)    强调行业长期供给偏紧下的资源稀缺；

(3)    基于购房者中长期均衡收入甚至恒久性收入；

(4)    利润刚性和成本刚性；

(5)    低成本项目的不可复制性。其结果是只要财务压力在可承受范围之内，开发商宁愿选择拉长开发周期，也不愿主动、大幅降价；

    但问题是当宏观经济和楼市景气和需求进入下降通道时，尤其是当购房者的预期收入急转直下时，购房者不再愿意为开发商的住宅投资品生产体系买单，也不再愿意为开发商07年跑马圈地的疯狂买单。因此，购房者和开发商之间就超额收益高低进行博弈的本质是买卖双方对房价的博弈，其结果是房价下降。

    政府和开发商之间的博弈：体现为中央和地方政府要保投资和增长，从而希望开发商所代表的民间投资能正常进行，而后者作为自负盈亏的市场主体，其是否新增投资的决策依据主要是成交量、存货消化时间和地价成本。

    2008年全国11个一二线重大城市商品房成交量同比下降40%左右，目前这些城市可供出售商品房数量有增无减，按有所改善的2008年第四季度销售量计算，存货消化时间大多在30个月以上。显然，2009年这三项因素都难以发生非常积极的变化，其结果只能是政府先增加保障性住房投资，何况在过去10年来的房地产繁荣中，政府在解决中低收入阶层居住需要这一问题上有着太多的历史欠账。政府一旦加大保障性住房投资，房价势必向下合理调整。

    商业银行和开发商之间的博弈：楼市景气下降和房价下降的市场趋势下，商业银行对房地产行业的态度集中体现为“支持个人按揭贷款，限制开发商贷款。同时，个人按揭贷款上更注重房价下降到位和政策刺激后的消费需求，其结果是开发商的资金冬天依然存在，为了销售回笼，房价势必下降。

    切记，长期趋势既定的条件下，出现阶段性的反复也属于正常现象，“房托”的误导言论不但让购房者选择了错误的购房时间，也对开发商传递一个极端错误的信号，当前开发商的首要任务是借助当前的有礼时机，尽快尽多回笼资金，保证企业能够顺利过冬。

    前两天有个别开发商朋友和我他们最近卖得很好，说他们还准备涨价等等的想法。我肯定地回答，形势没有发生根本性的改变，千万不可为蝇头小利而贻误战机。冬天就悠着点，少做白日梦。代理商和开发商的利益不完全是一道的!