炒房客自述:后悔不早点行动 相信楼价不可能跌

[发布时间:]2010-11-20 11:11:39 [作者]义乌市香居房地产信息网 [人气]524

● 我就是在炒完温州的房子之后,跟着团队炒上海的房子。相对于现在,当时,开发商、政府相关人士似乎都很欢迎我们的到来。那段时期,真的很甜蜜

● 我投资4套别墅,只是为了重新成为改善性住房需求者,为了更好地缓解上海高房价给我们家带来的生活压力。或者说,我只是想4换1,为了重新在上海买套好房子

“如果当初像我朋友一样,从1998年就开始投资房产,我至少也会拥有这样一家咖啡店。”阳光明媚的下午,上海市中山公园附近某咖啡店内,谢先生一边泯着茶,一边看着窗外,时不时陷入沉思。

谢先生就是大家口中的“炒房者”或“投资客”,他早先在昆山连续投资了四套别墅,并等待时机抛售。虽然关注楼市十多年,但严格来说,今年36岁的谢先生不是资深炒房者——直到2008年,他才“下定决心,瞅准机会”进行投资。不过,在和记者的交流中,谢先生强调,他这样做只是为了“在上海买套更好的房子,更好地应对上海愈来愈高的房价”。

日前,谢先生接受了《国际金融报》记者的采访,聊起了他的炒房人生、对炒房和诸多政策的理解,及对我国楼市的些许看法。

而在谢先生和记者聊天过程中,之前曾接受记者短暂采访的一位温州投资客不断发短信和打电话以“敏感”为由,“恳请”记者放弃她之前曾表述过的观点,“我不想具名,也不愿意被我老乡骂,更不想我们整个团队被外界误解得更深……”

“后悔不早点行动”

刚一入座,没有丝毫犹豫,谢先生就点了一壶龙井茶。“很多年的习惯了,不管是在茶座还是咖啡店,我都首选喝茶。当年,我刚大学毕业时,就和朋友们一边喝龙井,一边讨论中国经济和中国楼市。”

“1998年,我的一位学经济的铁哥们就告诉我,中国楼市‘潜力无穷’,将来肯定会涨。那时他就在工作之余,几乎倾家荡产,开始投资各式各样的楼盘。”谢先生说,“12年后,我几乎倾家荡产投资楼市,他却已经拥有了数家这样的咖啡店。”

时间拨回到1998年。当年,中国房地产市场迎来“拐点时刻”——国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕第23号文件),决定停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。从此,我国开始走向商品房时代。

 “其实,1998年的时候,我觉得庆幸没跟我朋友投资房产。因为,当时上海的房价几乎没有突破,楼市也不温不火。”谢先生回忆,“当时一起吃饭的时候,我们都有意无意地回避这个朋友,因为他为了按揭,非常窘迫,逢人就借钱,见面时都异常尴尬。”

资料显示,由于1998年房改后,上海房地产市场不温不火,上海市政府甚至在当年5月26日出台了《上海市人民政府关于促进本市住宅产业健康发展的若干意见》,里面共有22条“救市”措施,如首期付款比例由最低30%降为20%,最长贷款年限由15年调整为20年;购房(普通住房)契税,由同级财政给予50%的贴费;在市区购买内销商品住宅建筑面积达70平方米或总价达35万元,可以申请蓝印户口……可随后三四年(1998年至2001年),上海房地产市场“还是不咋地”,除了少数地块,房价没有大幅上涨。

“可谁都没想到,2001年底,上海的房价开始一轮飙涨,似乎一下子把前三年的积累全都爆发出来了。那时候,就轮到我们傻眼了。”谢先生说完这番话,就陷入了沉思,“去年年底,我朋友把最后一套1998年买的房子卖了,足足赚了15倍之多。”

谢先生说,“2001年,我如果举全家之力至少买一套房子,现在也不用这么累了。现在回过头来想想,挺后悔不及早行动的。”

现在,进行反思的不止是谢先生,还有众多专家和学者。从2008年开始,诸多专家学者就对1998年的房改政策进行了重新讨论。比如,在肯定成绩的同时,也有观点认为,“房价上涨本质源头就是1998年的住房全面市场化政策。”当然,更没有人否认,投资客同样是那轮房改的最大受益者之一。

不过,回想当初的政策,现在很少有人知道,国发(1998)第23号文件曾这样明确规定,“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。”

“总算抓住了机会”

2001年的大涨让各方都尝到了甜头。随后,2003年、2005年和2007年,上海均出现了几轮飙涨。“当时,我们(温州投资客)发现杭州的房价被炒高了之后还能再炒上海的,上海的炒完了又能回老家炒温州的,最后又回到上海来炒房……”上述不愿具名的温州投资客告诉记者,“我就是在炒完温州的房子之后,跟着团队炒上海的房子。相对于现在,当时,开发商、政府相关人士似乎都很欢迎我们的到来。那段时期,真的很甜蜜。”

 谢先生到现在也在后悔,“看到不少朋友都尝到了甜头,我也想等着降一降,进入楼市炒一把。但每次短暂回落,就又开始强劲上涨,似乎永远不可能回到1998年到2001年那段不温不火的楼市低迷期。总之,现在想想,我真的挺后悔。”

谢先生回忆,让他犹豫的,都是相关部门各式各样的调控,“因为从2003年开始,坊间对房价愈来愈高就非常不满。但现在回过头来看,调控作用真的比较有限”。比如在2005年,国家相关部门连续发文抑制房价过快上涨——当年3月,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》;4月,国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》;5月,国务院转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。但在不到半年的悄然回落后,上海房价又开始回涨,直至2007年的再次发力。

“总之,正像外界说的,调控越强,房价上涨愈劲。”谢先生说,“另外记得很清楚的一件事是,房奴在2005年首次成为流行语,这其实也是当时房价猛涨的无奈表现之一。”

“调控越强,房价愈劲”也让谢先生开始思考起房价上涨的种种规律。“不是夸张,我现在对各种与房价有关的数据烂熟于心。”他说,“我从2007年开始,就开始看信贷、利息等各方面的经济数据和地方政府的种种区域规划等,以深入观察房地产市场。现在,我甚至这么给自己‘打气’——反正每次调控之后,就必有救市措施。也就是外界比喻的那样,‘房价就像拍皮球一样,摁得越猛,反弹愈快’。”

“总算,我在2008年抓住机会,根据我的财力,选择在昆山进行了投资。”谢先生说。

2008年,看到房价不断下跌,相信房价会“起死回生”的谢先生卖掉了他在上海的房子,并在2008年和2009年间,一连在昆山地区买了4套别墅,正式开始了他的投资行动,也开始了他的“房奴”人生。

他的确抓住了机会。从2009年年初开始,长三角城市的房价就开始重新回暖,甚至开始暴涨,房地产景气指数等也不断在回升。“我知道,首先,相关部门不会任由房价下跌到底,毕竟,在相关的文件中,房地产被称为国民经济的支柱性产业。其次,中国房地产协会也不会坐视不管,他们肯定会上书国务院,对开展救市措施进行游说(事实上,就当大家认为房价还未跌够时,国家相关部门就已经作出了诸多房产救市措施)。再次,在国家定下了积极的财政政策和适度宽松的货币政策,且连续降息后,更确定了我判断的准确性。因为M2(广义货币)的发行量与房价之间有着密切的关系。”谢先生不无得意地分析,“当时我还有一点可以确信,2009年如此多的信贷放量,房价想不涨,都难。”今年年初的数据就显示,2009年,有近两万亿元的信贷资金涌入了房地产市场。

在专家看来,房价飙涨还另有推手。如复旦大学房地产研究中心主任尹伯成一直在对《国际金融报》记者强调,“对土地财政政策有很大依赖的地方政府不会任由房价下跌,他们是房价上涨最重要的推手之一。”

 “我相信,楼价不可能跌”

幸福是短暂的。2009年房价的持续暴涨让国家相关部门不得不重新出台调控措施,且一直持续至今——2009年12月9日,国务院常务会议作出了二手房营业税优惠征免年限由2年恢复到5年的决定;2010年4月14日,新国十条“浩浩荡荡”出台,被认为将精确打击投资客,且是史上最严厉的房产调控政策;最近的新国五条更被称为比“最严厉更严厉”,再加上加息政策、限购令、公积金贷款利率上调等上海市实施的一系列组合拳出击,上海的投资客已经明显感受到压力。

“从2009年年末开始,我就感觉到了越来越大的压力。因为,国家一系列的政策都倾向打击投资客。”谢先生坦承,“此外,加息等政策出台后,我还贷压力与日俱增,别人也在不断‘吹风’,称房价会下跌……”

上述温州投资客此前也对《国际金融报》记者说,“相对于2008年到2009年间的快进快出、大开大阖,今年我一直感觉很累——主要是心累,担惊受怕的成分居多。”但她坚信,未来,上海房价想下跌,很难。

谢先生持相同观点。他说,“首先,国家的相关政策一直是稳定房价或抑制房价过快上涨,几未提及降价;其次,国家适度宽松的货币政策没有终止;再次,昆山连接上海的地铁正计划开通,这将稳定住我的这笔投资;最后,以我现购买的楼盘为例,据我了解,相关开发商似乎还想借各种机会涨价。”

对此,业内人士认为,目前的楼市情况在一定程度上显示出国家相关调控政策的“无力”。而此前,尹伯成也曾多次对记者强调,“抑制投资客的政策无可厚非。但更重要的还是,相关部门需要着力执行,且需要‘双管齐下’,在抑制投资客的同时,坚决打击开发商的囤地等行为。”

“我觉得我的投资没错。”谢先生却无奈地强调,“我投资4套别墅,只是为了重新成为改善性住房需求者,为了更好地缓解上海高房价给我们家带来的生活压力。或者说,我只是想4换1,为了重新在上海买套好房子。”

目前他为了还房贷,除了自己的收入外,还需要父母的部分补贴和来自亲朋好友的帮助。虽然面临来自经济和精神的压力,谢先生依然对楼市投资充满希望。“在长期看涨的情况下,近期我不准备抛售房子。”他说。

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