买房也要上学堂 房贷、二手、风水轮流看

[发布时间:]2010-7-9 9:08:59 [作者]义乌市香居房地产信息网 [人气]564

[房贷班]

　　关键词 房贷利率

　　知识点：

　　●2006至2007年处于加息通道，而2008年连续降息。2008年12月23日之后至今再无加息或降息记录，现行存款基准利率(五年期以上)为3.60%，现行贷款基准利率(五年期以上)为5.94%，均为历史低位。

　　课堂提问：

　　“不仅有加息传闻，还有银行宣布取消存量贷优惠，像我这样按照去年利率水平还打了7折做的房贷，也会要改变利率吗？”林小姐来电咨询。

　　现场解答：

　　“这要看林小姐和银行签订的按揭贷款合同是怎样的约定，对于贷款利率的调整，一般有三种约定，即从次年的1月1日、次月或次季度开始计算，其中按照年调的最多。”荣华懿按揭代理有限公司总经理谢韬说，所以不管今年内何时加息，很多存量贷款客户都是从明年的1月1日开始按照新的利率水平支付月供。至于7折利率，因为是在基准利率基础之上按照当时的政策规定所享受的优惠，除非接下来央行有新的政策要求各银行调升新增及存量贷款的利率优惠，否则还是只要在次年、次月或次季度按照新的基准利率的7折计算。

　　林小姐这样已经办理了房贷、处在供楼期，即银行存量贷，新政至今，宣布取消存量贷优惠的仅中国银行一家，尚无其他银行跟进，而且中行公布的调整方式也是“要看贷款合同约定”，分为三种情况：第一，从2009年一季度开始，中行总行向各分行下发一个有关房贷合同补充协议的通知，补充协议规定房贷利率优惠期设定为2年，到期之后的利率再进行新的调整；第二种，从今年1月1日开始，中行总行向各分行下发了新的房贷合同文本，里面明确房贷利率优惠期限为2年，不过由于各分行的进度不一致，并非所有分行都按照新合同文本签约。上述两种情况签署了补充协议或新房贷合同文本的客户，其享受优惠利率的期限为2年。此外的客户，则将按照具体签约房贷合同里关于利率优惠的条款继续执行。

　　课代表　左娟

[二手部]

　　关键词 毁约加租

　　知识点

　　●租赁合同未备案登记，并不属于无效合同。

　　●如果合同里面有约定每年可递增租金才可加租。

　　课堂提问：

　　读者卢先生在2009年1月跟一个租客签订了一个租赁合同，当时约定月租是3000元，租期3年。最近听说房租普遍在上涨，他也想加租，且租赁合同没有在房屋租赁管理部门登记备案，想问问“我能否以该合同无效为由毁约，加租后再跟租客另签一份合同”？

　　现场解答：

　　广东德海律师事务所主任张茂荣说，最近媒体炒得比较热的就是租金上涨，而且一涨就是几百元，涨幅较为厉害。于是一些业主像卢先生那样，想在这一波租金涨价潮中获利，并钻牛角尖想出了一些办法，但要注意这些做法不一定符合法律规定。

　　例如卢先生想以租赁合同没有在房屋租赁管理部门登记备案，就认为合同无效的想法，是错误的。根据《深圳市房屋租赁管理条例》第六条规定，房屋租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案，但该规定只是行政管理性规定，不属于民事合同法律范围，当事人双方签订租赁合同未经登记或备案的，租赁合同仍然有效。因此卢先生不能毁约后随意加租，再和租客签订另一份合同。不过需要注意的是有一种情况例外：如果卢先生在合同中约定了每年可以按照市场价格调整，并约定了上调的上限，那么卢先生就可以在上涨幅度内随时调整租金，卢先生就有权加租。

　　张茂荣同时提醒，办理租赁合同登记备案，依法缴纳租赁管理费是出租方的义务，未办理租赁登记或备案的，一旦被发现出租人将可能被处以租赁合同期限内房屋租赁合同约定租金总额20%的罚款，并追缴房屋租赁管理费和滞纳金，所以签订租赁合同后应当及时登记或备案。

　　课代表魏终超

[风水班]

　　关键词 入门拐角

　　一进这间卧房，就能看到主人在衣帽杆上挂得零零散散的女士包，有点煞风景。皮潮东对此表示，门是房间的“口”，衣帽杆如同细细的牙签顶在口中，而且一进门就看到衣帽杆上挂着零碎的物品，让人第一印象是不清爽不整洁，容易引起烦躁情绪。另外，鞋架正对卧室门也不妥，风水学上认为，鞋架对着门将预示着竞争对手增加，而且鞋子有气味最好藏在门的一侧。

　　据卧室主人介绍，原先的门对着床，之后将门从西南改到东南。这样虽然避免了与床直对，但又形成了“拐角煞”。进门需要转个90度的弯才能走到床前，这种拐角不利于人行走，还会带煞气，影响人的健康。皮潮东建议主人将转角做圆柱形装饰处理。另外，镜子不能对着床，以免夜晚噩梦。

　　本期点评：皮潮东国际风水设计院风水学家

　　课代表张锐宣